法人不動産担保ローン比較｜事業資金に使える5社を変動金利の上限が低い順に並べた

「事業資金の調達ができる法人不動産担保ローンを教えてください。」
「ビジネスローンより低金利なのは本当ですか？」
「担保にできる不動産が地方にあっても使えますか？」

無担保のビジネスローンは上限金利が年15％前後に置かれていますが、不動産を担保に入れる事業者向けローンは上限が年5％台から8％台に収まります。ただし担保不動産の所在地で使える会社が絞られるため、金利だけを見て選ぶと申し込みの入口で弾かれます。主要5社の公式ページに載っている融資条件をそのまま並べ、上限金利の低い順に整理しました。

先に要点

変動金利の上限がもっとも低いのはセゾンファンデックスの年5.45％で、対応エリアも全国です。
各社の変動金利は短期プライムレートに上乗せ幅を足す形で決まります。上乗せ幅の広さが会社ごとの差です。
新生インベストメント＆ファイナンスは上限年6.40％と低いものの、担保不動産は東京都心と近郊が中心です。
AGビジネスサポートは固定金利型の上限が年14.80％（2025年5月1日以降の新規契約に適用される上限は11.80％）と幅が広い代わりに、100万円から借りられて抵当順位を問いません。
金利のほかに事務手数料が融資金額の2％前後、繰上返済時の解約料が元金の3％前後かかります。
掲載5社のうち2社は、この記事の初出時から社名または資本の親会社が変わっています。

並べ方は「変動金利の上限」の低い順

不動産担保ローンの下限金利は、担保が厚く信用力の高い借り手にしか適用されません。実際に提示される確率が高いのは上限側です。そこで各社が公式ページに掲げている変動金利の上限で並べました。固定金利しか扱わない会社は、その上限を使っています。

会社・商品	金利（公式ページの記載）	融資金額	担保不動産のエリア
セゾンファンデックス事業者向け不動産担保ローン	変動年3.65％〜5.45％固定年4.5％〜9.9％	500万円〜5億円	全国（一部対応できない地域あり）
新生インベストメント＆ファイナンス不動産担保ローン	変動年3.45％〜6.40％	1,000万円〜10億円（個人・個人事業主は5億円）	東京・神奈川・千葉・埼玉のうち東京都心と近郊。札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡の一部も対応
L＆Fアセットファイナンス不動産活用ローン（ビジネスコース）	変動年3.89％〜8.05％	300万円〜10億円	公式ページに地域の限定表示はなし。店舗は東京・横浜・大阪・名古屋・仙台・福岡・広島
SBIエステートファイナンス不動産担保ローン	変動年3.95％〜8.05％	300万円〜10億円	関東1都3県と関西2府4県
AGビジネスサポート不動産担保ビジネスローン	固定年2.99％〜14.80％（2025年5月1日以降の新規契約は11.80％）	100万円〜5億円	公式ページに地域の限定表示はなし

この表の金利は、各社の公式ページが掲げている条件です。セゾンファンデックスの変動金利は2026年11月時点、ほかの4社は2026年4月1日から10月時点の数字です。変動金利は短期プライムレートに連動するため、借入の時期によって変わります。

1位．セゾンファンデックス「事業者向け不動産担保ローン」

セゾンファンデックスのスペック

セゾンファンデックス／事業者向け不動産担保ローン

本社所在地	東京都
上限金利	9.90%
事務手数料（税込）	融資金額の2.2％※調査料含む（訪問契約の場合＋2.2～4.4万円）
金利タイプ	変動金利（年3.65％～5.45％）、固定金利（年4.5%～9.9%）審査によって決定
遅延損害金	20.00%
返済方式	元利均等返済
担保	土地・建物に抵当権設定

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変動金利の上限が年5.45％と、5社のなかで最も低く置かれています。公式ページは変動金利の算出式を「融資実行月の3ヶ月前の月末に適用される短期プライムレート（みずほ銀行）＋1.275％〜3.075％」と開示しており、上乗せ幅の幅が狭いことが上限の低さにつながっています。固定金利を選ぶ場合は年4.5％〜9.9％で、どちらの金利タイプになるかは審査で決まります。

この商品の条件

契約対象者は法人・個人事業主です。個人事業主は原則、申込時に満20歳以上70歳以下、完済時85歳未満であることが条件になります。
返済期間は5年〜25年（60回〜300回）。変動金利では利率の見直しに伴い、返済期間が最長35年・420回になる場合があると注記されています。
契約時の諸費用は事務手数料が融資金額の1.65％以内（税込）、調査料が0.55％以内。来社での契約ができない場合は北海道・四国・九州で44,000円、その他地域で22,000円が別途かかります。
中途解約手数料は返済元金の3.0％以内。一部繰上返済の手数料は無料です。

担保は法人、代表者またはその親族が所有する不動産で、担保権の順位は問われません。連帯保証人は原則不要ですが、法人融資では代表者の連帯保証が原則必要になります。運営はクレディセゾンが100％出資するグループ会社で、必要書類の提出から最短3営業日で審査結果と融資条件が提示されます。

融資金額の下限が500万円に置かれています。数百万円の運転資金をつなぐ用途には金額が合いません。少額を借りたい場合は、後述のAGビジネスサポートのように100万円から扱う会社を見ることになります。

2位．新生インベストメント＆ファイナンス「不動産担保ローン」

新生インベストメント＆ファイナンスのスペック

新生インベストメント＆ファイナンス／事業者向け不動産担保ローン

本社所在地	東京都
上限金利	6.40%
事務手数料（税込）	融資金額の2.2％
金利タイプ	変動金利
遅延損害金	20.00%
返済方式	元金据置一括（最長2年）、元利均等、元金均等
担保	土地・建物に抵当権設定

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公式サイト

変動金利は年3.45％〜6.40％。算出式は「SBI新生銀行が公表する短期プライムレート（2.375％：2026年10月1日現在）＋（1.075％〜4.025％）」で、下限は、今回の5社が公表している変動金利のなかで最も低い水準です。見直しは年2回、毎年4月1日（適用は6月分から）と10月1日（適用は12月分から）と時期まで明示されています。

この商品の条件

対象は法人・個人事業主・個人。融資金額は1,000万円から10億円で、個人と個人事業主は上限が5億円になります。
期間は1年から35年（12回〜420回）です。
担保には当社が第一順位となる抵当権を設定すると明記されています。住宅ローンなどが残っている不動産は原則として使えません。
担保対象エリアは東京・神奈川・千葉・埼玉のうち東京都心と近郊エリア。札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡の一部も対応すると案内されています。

この会社の資本関係は誤って紹介されることがあります。公式の会社案内には商号が新生インベストメント＆ファイナンス株式会社、株主がSBI新生銀行100％、資本金1億円、設立2006年4月と記載されています。SBI新生銀行グループの会社であり、信託銀行系ではありません。

3位．L＆Fアセットファイナンス「不動産活用ローン（ビジネスコース）」

不動産活用ローン（ビジネスコース）のスペック

Ｌ＆Ｆアセットファイナンス／不動産活用ローン（ビジネスコース）

本社所在地	東京都
上限金利	8.05%
事務手数料（税込）	融資金額の2.2％
金利タイプ	変動金利
遅延損害金	19.50%
返済方式	元利均等返済/元金均等返済
担保	土地・建物に第一順位の抵当権設定

詳細情報

公式サイト

かつて三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスという社名で知られていた会社です。現在の商号は株式会社L＆Fアセットファイナンスで、主要株主は横浜フィナンシャルグループが85％。旧ドメインの smtlf.jp にアクセスすると lfaf.jp へ切り替わります。

この商品の条件

ビジネスコースの対象は個人事業主・法人です。個人向けはフリーコースとして分かれています。
適用年率は変動金利型で年3.89％〜8.05％。短期プライムレート年率2.375％に1.515％〜5.675％を上乗せする形です。
融資額は300万円〜10億円、返済期間は1年超〜35年以内（13回〜420回）。返済方式は元利均等返済と元金均等返済から選べます。
融資事務手数料は融資金額の2.20％（税込）、解約違約金は繰上げ返済する元金の3.00％以内、遅延損害金は年率19.50％です。

担保には原則として第一順位の抵当権を設定し、抵当建物の火災保険金請求権等に質権を設定する場合があると書かれています。連帯保証人は原則不要です。店舗は本店のほか新宿・池袋・横浜・大阪・名古屋・仙台・福岡・広島にあり、面談を前提にした運用が想定されています。

4位．SBIエステートファイナンス「不動産担保ローン」

SBIエステートファイナンスのスペック

SBIエステートファイナンス不動産担保ローン

本社所在地	東京都
上限金利	8.05% （みずほ銀行が公表する短期プライムレート+1.575％～5.675％）※お借入れ後の適用年率は年2回見直しを行います。
事務手数料（税込）	融資金額の2.20%～2.75％ ※ご成約（ご融資）時にのみ頂戴いたします。実質年率15.00％以下※支払利息・各種手数料などを含め、全ての支払いの合計額を年率で換算したもの。
金利タイプ	変動金利
遅延損害金	19.80%
返済方式	元利均等返済
担保	不動産

詳細情報

公式サイト

資金使途が原則自由なフリーローンとして案内されており、開業資金・運転資金・納税資金にも使えます。変動金利は年3.95％〜8.05％で、みずほ銀行が公表する短期プライムレートに1.575％〜5.675％を上乗せする形です。借入後の適用年率は年2回見直されます。

この商品の条件

対象は個人と法人で、不動産事業者も含まれます。融資金額は300万円〜10億円です。
返済期間は1年〜35年（12回〜420回）、返済の方式は元利均等返済です。
融資事務取扱手数料は融資金額の2.20％〜2.75％（税込）で、成約時にのみ発生します。解約料は元金入金額の3.00％、遅延損害金は年率19.80％です。
取扱地域は関東1都3県（埼玉・千葉・東京・神奈川）と関西2府4県（滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山）に限られます。

第2順位以下の抵当権を設定して融資した実績があること、築古や共有持分の不動産も評価の対象にすることが公式ページに書かれています。仮審査は最短即日で回答、申し込みから最短翌日で融資を実行するとしており、5社のなかでは着金までの速さを前面に出している会社です。運営は東証プライム上場のSBIホールディングスのグループ企業です。

5位．AGビジネスサポート「不動産担保ビジネスローン」

AGビジネスサポートのスペック

契約利率は固定金利型で年2.99％〜14.80％。ただし公式には「※2.99％〜11.80％」「※2025年5月1日以降の新規契約に適用」と注記があり、いま申し込む場合の上限は11.80％です。上限が突出して高く見えますが、下限は5社で最も低く、幅が非常に広い設計です。他の4社が変動金利で短期プライムレートに連動させているのに対し、この商品は固定金利なので、借入後に市場金利が動いても返済額は変わりません。

この商品の条件

融資対象者は法人または個人事業主。融資額は100万円〜5億円で、下限の低さが5社のなかで際立ちます。
事務手数料率は0.00％〜3.00％。調査料と保証料はかからないと明記されています。
担保は土地・建物で、担保物件の所有者と抵当順位は不問です。
返済方式は元金一括返済と元利均等返済。遅延損害金は実質年率20.0％、早期返済違約金は支払期日前返済元金の2.00％です。

保証人は原則不要ですが、法人契約では代表者の連帯保証が原則必要で、担保提供者の連帯保証を求められる場合があります。抵当順位を問わない点は、すでに金融機関の抵当権が付いている不動産しか用意できない事業者にとって実質的な条件になります。

金利の正体は「短期プライムレート＋上乗せ」

5社のうち4社が変動金利で、いずれも短期プライムレートに上乗せ幅を足す形をとっています。短期プライムレートは各行が公表する優良企業向けの短期貸出金利で、2026年10月1日現在でSBI新生銀行もL＆Fアセットファイナンスの参照先（みずほ銀行）も年2.375％です。つまり会社ごとの差は上乗せ幅にほぼ集約されます。

セゾンファンデックス

新生インベストメント＆ファイナンス

L＆Fアセットファイナンス

SBIエステートファイナンス

短期プライムレート年2.375％　上乗せ幅の上限（各社の公式ページの記載）。棒の長さは年8.05％を全幅としたときの比率です。

上乗せ幅の上限は、セゾンファンデックスが3.075％、新生インベストメント＆ファイナンスが4.025％、L＆FアセットファイナンスとSBIエステートファイナンスが5.675％。短期プライムレートの部分はどの会社でも同じです。

この構造を知っておくと、金利が上がったときに何が起きるかを見通せます。短期プライムレートが動けば、上乗せ幅がそのままでも適用年率は一斉に上がります。見直しの周期は各社とも年2回です。固定金利を選べるのはセゾンファンデックス（審査により決定）とAGビジネスサポートの2社なので、金利上昇を避けたい場合の選択肢はここに絞られます。

エリアで選択肢は半分に減る

担保に入れる不動産がどこにあるかで、申し込める会社が変わります。公式ページの記載を整理すると次のようになります。

担保不動産の所在地	申し込める会社	補足
東京都心と近郊	5社すべて	選択肢が最も広い。上限金利の低い順に当たれる
関東1都3県の郊外	セゾンファンデックス、L＆Fアセットファイナンス、SBIエステートファイナンス、AGビジネスサポート	新生インベストメント＆ファイナンスは東京都心と近郊が中心
関西2府4県	セゾンファンデックス、L＆Fアセットファイナンス、SBIエステートファイナンス、AGビジネスサポート	SBIエステートファイナンスは関西も取扱地域に含む
上記以外の地方	セゾンファンデックス、L＆Fアセットファイナンス、AGビジネスサポート	公式ページに地域の限定表示がない会社が残る

地方の不動産を担保にする場合、エリア制限を明示していないセゾンファンデックスが軸になります。ただし同社も「一部対応できない地域があります」と断っており、申し込みの前に担保物件のエリアチェックがあると案内されています。物件所在地を伝えたうえで、扱えるかどうかを先に確認するのが手順としては早道です。

金利の次に効いてくるのは手数料

不動産担保ローンは金額が大きいため、率で決まる手数料の絶対額が無視できません。5,000万円を借りる場合、事務手数料2.20％は110万円になります。

会社	事務手数料（税込）	繰上返済時	遅延損害金
セゾンファンデックス	融資金額の1.65％以内＋調査料0.55％以内	中途解約手数料は返済元金の3.0％以内。一部繰上返済は無料	年率20.00％
新生インベストメント＆ファイナンス	公式の融資条件表に手数料の記載なし	同左	公式の融資条件表に記載なし
L＆Fアセットファイナンス	融資金額の2.20％	解約違約金は繰上げ返済する元金の3.00％以内	年率19.50％
SBIエステートファイナンス	融資金額の2.20％〜2.75％	解約料は元金入金額の3.00％	年率19.80％
AGビジネスサポート	融資金額の0.00％〜3.00％。調査料・保証料なし	早期返済違約金は支払期日前返済元金の2.00％	実質年率20.0％

セゾンファンデックスとL＆Fアセットファイナンス、SBIエステートファイナンスの3社は「実質年率15.00％以下」という上限も併記しています。これは支払利息だけでなく手数料まで含めた合計を年率に換算した数字で、表面の金利が低くても手数料込みではここまで上がりうる、という上限です。

借り換えや繰上返済を早い時期に想定しているなら、事務手数料と解約手数料の合計が金利差を打ち消すことがあります。1年で完済する前提なら、金利1％の差より手数料2％の差のほうが大きくなります。

この記事の初出から会社が変わった2社

不動産担保ローンを扱うノンバンクは資本の移動が多く、社名が変わることがあります。掲載している5社のうち2社について、現在の公式情報を確認しました。

かつての呼び方	現在	公式ページでの記載
三井住友トラストL＆F （三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス）	株式会社L＆Fアセットファイナンス	企業情報に商号と「主要株主横浜フィナンシャルグループ／85％」が記載されている
新生インベストメント＆ファイナンスを信託銀行系と紹介する記述	SBI新生銀行グループ	会社案内に「株主 SBI新生銀行(100%)」と記載されている

会社が変わっても、商品そのものの条件が引き継がれているとは限りません。社名で検索して古い記事にたどり着いたときは、必ず現在の公式ページで条件を確認してください。

無担保で借りられる選択肢と比べたい場合はビジネスローンおすすめランキングを、ローンカード型で何度も出し入れしたい場合はローンカード型のビジネスローンの特徴をあわせてご覧ください。

よくある質問

担保にする不動産に住宅ローンが残っていても借りられますか

会社によります。新生インベストメント＆ファイナンスは第一順位の抵当権設定を条件にしているため、先順位の抵当権が付いている不動産は原則として使えません。一方でセゾンファンデックスは担保権の順位を問わないとしており、SBIエステートファイナンスも第2順位以下で融資した実績があると書いています。AGビジネスサポートも抵当順位は不問です。

個人事業主でも申し込めますか

5社とも個人事業主を対象に含めています。ただしセゾンファンデックスは原則として申込時に満20歳以上70歳以下、完済時85歳未満という年齢条件を置いています。新生インベストメント＆ファイナンスは個人・個人事業主の融資上限を5億円としており、法人の10億円とは別枠です。

いくらから借りられますか

下限は会社ごとに違います。AGビジネスサポートが100万円、L＆FアセットファイナンスとSBIエステートファイナンスが300万円、セゾンファンデックスが500万円、新生インベストメント＆ファイナンスが1,000万円です。少額を借りたい場合は、金利の順位と下限の順位が逆になります。

返済期間はどのくらい取れますか

最長35年に対応する会社が多く、新生インベストメント＆ファイナンス、L＆Fアセットファイナンス、SBIエステートファイナンスはいずれも420回までの返済回数を設定しています。セゾンファンデックスは5年〜25年（60回〜300回）が基本で、変動金利の見直しに伴って最長35年・420回になる場合があると注記しています。